Die Immobilienversicherung umfasst zwei unterschiedliche Realitäten, die von den Eigentümern oft verwechselt werden: die Wohngebäudeversicherung, die das Wohnobjekt und dessen Inhalt schützt, und die Kreditnehmerversicherung, die die Rückzahlung des Kredits absichert. Jede von ihnen erfüllt unterschiedliche gesetzliche Anforderungen, hat eigene Entschädigungsmechanismen und vertragliche Fallstricke, die allein durch das Lesen der Informationsbroschüren nicht identifiziert werden können.
Zusatzprämie für Naturkatastrophen: Was sich seit Januar 2025 ändert
Seit dem 1. Januar 2025 beträgt die Zusatzprämie für Naturkatastrophen 20 % der Prämien ohne Steuern für Verträge, die ab diesem Datum abgeschlossen oder erneuert werden. Diese Erhöhung, die einheitlich angewendet wird, erhöht die Gesamtkosten der Wohngebäudeversicherung, auch für Immobilien in wenig exponierten Gebieten.
Diese mechanische Erhöhung ist nicht an das gewählte Garantieniveau des Versicherten gebunden. Sie gilt sowohl für Mehrfachrisikoverträge als auch für Basisangebote, was den Spielraum für Preisvergleiche zwischen Versicherern verringert.
Ein wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen klimatischen Schäden. Ein Waldbrand, der ein Wohngebäude erreicht, fällt grundsätzlich unter die Feuerversicherung des Wohngebäudevertrags, nicht unter das Regime der Naturkatastrophen. Letzteres deckt nur Schäden ab, die durch ein von der Ministerialverordnung anerkanntes Naturphänomen mit abnormaler Intensität verursacht wurden. Das Entschädigungsverfahren und die Fristen unterscheiden sich je nach anwendbarem Regime, und ein Fehler bei der Meldung kann die Bearbeitung um mehrere Monate verzögern.
Um die Angebote in diesem Bereich effektiv zu vergleichen, ermöglicht die von Immogenius angebotene Versicherung den Zugang zu einer strukturierten Übersicht der Wohngebäudegarantie, die diesen oft in den allgemeinen Bedingungen versteckten Zusatzpunkt umfasst.
Kündigung nach einem Schadensfall: Versichererpraktiken unter Beobachtung
Ein Wohngebäudeversicherungsvertrag kann vom Versicherer nach einem Schadensfall gekündigt werden. Diese Praxis ist legal, aber eine Untersuchung unter vierzehn Organisationen hat besorgniserregende Abweichungen aufgezeigt.
Zu den festgestellten Fällen gehören: Kündigungen, die auf nicht verantwortlichen Schadensfällen basieren, Wasserschäden, die zu keiner Entschädigung geführt haben, oder Ereignisse, die dem Versicherer bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses bekannt waren. Diese Situationen bringen den Versicherten in eine schwierige Lage, da es langwierig und kostspielig sein kann, einen neuen Versicherer nach einer Kündigung aufgrund von Schadensfällen zu finden.
Das Problem ist besonders akut in Eigentümergemeinschaften. Ein Wasserschaden aus den Gemeinschaftsbereichen oder einer benachbarten Wohnung kann in die Schadensbilanz des betroffenen Eigentümers einfließen, obwohl er nicht der Verursacher ist. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren darüber, wie Versicherer mit diesen Fällen umgehen, und der aktuelle regulatorische Rahmen klärt die Frage der Zurechnung nicht eindeutig.
Was vor der Unterschrift zu überprüfen ist
- Die Kündigungsklausel nach einem Schadensfall: Einige Verträge sehen eine längere Kündigungsfrist vor oder beschränken die Kündigung auf verantwortliche Schadensfälle, was einen besseren Schutz bietet
- Die Art der Schadensbilanzierung: Überprüfen, ob nicht verantwortliche oder nicht entschädigte Schadensfälle in die Berechnung der Schadensquote einfließen
- Die Bedingungen für die stillschweigende Verlängerung: Ein vom Versicherer zum jährlichen Fälligkeitsdatum gekündigter Vertrag bietet nicht die gleichen Rechtsmittel wie eine Kündigung im laufenden Jahr nach einem Schadensfall
Kreditnehmerversicherung: Das Recht auf Vergessen und Gesundheitsdaten
Die Kreditnehmerversicherung stellt den zweiten Teil des Immobilien-Schutzes dar. Sie garantiert die Rückzahlung des Kredits im Falle von Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitsplatzverlust. Seit dem Gesetz Lemoine von 2022 kann jeder Kreditnehmer jederzeit ohne Kosten oder Strafen den Versicherer wechseln.
Der Gesundheitsfragebogen bleibt ein sensibler Punkt. Eine medizinische Unterlassung kann zu einer Ablehnung der Garantie führen, wenn der Vertrag in Anspruch genommen wird, auch wenn die Beiträge über Jahre hinweg gezahlt wurden. Der gute Glaube des Versicherten wird von Fall zu Fall bewertet, aber die Beweislast liegt schwer auf ihm.
Das Recht auf Vergessen ermöglicht es, bestimmte Erkrankungen nach einer festgelegten Frist nicht anzugeben, insbesondere für ehemalige Krebspatienten. Es gibt Rechtsmittel, wenn ein Versicherer trotz Einhaltung dieser Frist eine Zusatzprämie oder einen Ausschluss anwendet, aber die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über die tatsächliche Häufigkeit dieser Streitigkeiten.
Kreditnehmergarantien je nach Profil abwägen
Nicht alle Garantien haben je nach Situation des Kreditnehmers das gleiche Gewicht. Der Tod und der totale und irreversible Verlust der Selbstständigkeit werden von den Banken systematisch gefordert. Im Gegensatz dazu bleibt die Garantie bei Arbeitsplatzverlust fakultativ und oft mit restriktiven Bedingungen verbunden (Karenzzeit, begrenzte Entschädigungsdauer, Ausschluss von einvernehmlichen Kündigungen).
- Die dauerhafte totale oder teilweise Invalidität deckt Situationen ab, in denen der Kreditnehmer seine berufliche Tätigkeit nicht mehr ausüben kann, mit variablen Auslöseschwellen je nach Vertrag
- Die vorübergehende Arbeitsunfähigkeit übernimmt die Raten während einer Krankheitsauszeit, aber die Definition der Arbeitsunfähigkeit variiert von einem Versicherer zum anderen
- Die versicherte Quote (Anteil des Kapitals, der von jedem Miteigentümer abgedeckt ist) erfordert eine genaue Berechnung: Eine Quote von 100 % auf jede Person ist teurer, schützt aber den überlebenden Miteigentümer vollständig
Gruppenvertrag oder Versicherungsdelegation: Ein anhaltender Zinsunterschied
Die Bank bietet bei der Unterzeichnung des Kredits systematisch ihren Gruppenvertrag an. Dieser Vertrag bündelt das Risiko aller Kreditnehmer, was die Tarife glättet, aber junge oder nichtrauchende Profile benachteiligt. Die Versicherungsdelegation ermöglicht es, einen externen Vertrag auszuwählen, der für diese Profile oft zu einem deutlich niedrigeren Satz angeboten wird.
Die Gleichwertigkeit der Garantien ist die gesetzliche Bedingung, damit die Bank einen delegierten Vertrag akzeptiert. Sie vergleicht die Garantien des externen Vertrags mit denen ihres Gruppenvertrags anhand eines standardisierten Blattes. Eine Ablehnung kann nur durch unzureichenden Schutz in Bezug auf die in diesem Blatt aufgeführten Kriterien begründet werden.
Der Wechsel des Versicherers während der Kreditlaufzeit ist jederzeit dank des Gesetzes Lemoine möglich. Der Prozess erfordert, einen neuen Vertrag mit mindestens gleichwertigen Garantien zu erhalten und dann den Antrag auf Ersatz an die Bank zu richten, die zehn Werktage Zeit hat, um zu antworten. Eine Ablehnung muss schriftlich begründet werden.
Die Wahl zwischen Gruppenvertrag und Delegation reduziert sich nicht nur auf den Vergleich eines Zinssatzes. Das Alter, der Gesundheitszustand, die verbleibende Laufzeit des Kredits und das verbleibende Kapital verändern das Interesse an einem Wechsel. Für einen Kreditnehmer über 50 Jahre mit einer Krankengeschichte kann der Gruppenvertrag wettbewerbsfähig bleiben. Für einen gesunden Erstkäufer führt die Delegation zu erheblichen Einsparungen über die gesamte Kreditlaufzeit.
