L’assicurazione immobiliare copre due realtà distinte che i proprietari confondono spesso: l’assicurazione casa, che protegge l’abitazione e il suo contenuto, e l’assicurazione mutuatario, che copre il rimborso del credito. Ognuna risponde a obblighi legali diversi, a meccanismi di indennizzo propri e a trappole contrattuali che la sola lettura delle brochure commerciali non basta a identificare.
Supplemento per catastrofi naturali: cosa cambia dal gennaio 2025
Dal 1° gennaio 2025, il supplemento dedicato alle catastrofi naturali è fissato al 20 % dei premi al netto delle tasse per i contratti conclusi o rinnovati a partire da questa data. Questo aumento, applicato uniformemente, fa lievitare il costo complessivo dell’assicurazione casa, anche per le abitazioni situate in zone a bassa esposizione.
Questo aumento meccanico non è legato al livello di garanzie scelto dall’assicurato. Si applica sia ai contratti multirischi che alle formule di base, riducendo così il margine di manovra tariffaria durante un confronto tra assicuratori.
Un punto di attenzione riguarda la distinzione tra sinistri climatici. Un incendio boschivo che raggiunge un’abitazione rientra in linea di principio nella garanzia incendio del contratto casa, non nel regime delle catastrofi naturali. Quest’ultimo copre solo i danni provocati da un fenomeno naturale di intensità anormale riconosciuto da un decreto interministeriale. La procedura di indennizzo e i tempi variano a seconda del regime applicabile, e un errore di dichiarazione può ritardare la presa in carico di diversi mesi.
Per confrontare efficacemente le offerte in questo ambito, l’assicurazione proposta da Immogenius consente di accedere a una griglia di lettura strutturata delle garanzie casa, includendo questo capitolo di supplemento spesso nascosto nelle condizioni generali.
Risoluzione dopo sinistro: pratiche degli assicuratori sotto sorveglianza
Un contratto di assicurazione casa può essere risolto dall’assicuratore dopo un sinistro. La pratica è legale, ma un’indagine condotta su quattordici enti ha rivelato delle deviazioni preoccupanti.
Tra i casi rilevati: risoluzioni basate su sinistri non responsabili, danni da acqua che non hanno portato a nessun indennizzo, o eventi già noti all’assicuratore al momento della sottoscrizione. Queste situazioni pongono l’assicurato in una posizione difficile, poiché trovare un nuovo assicuratore dopo una risoluzione per sinistralità può rivelarsi lungo e costoso.
Il problema è particolarmente acuto in condominio. Un danno da acqua proveniente dalle parti comuni o da un’abitazione vicina può essere contabilizzato nel bilancio sinistri del condomino colpito, pur non essendone l’origine. I riscontri sul campo divergono su come gli assicuratori trattano questi casi, e il quadro normativo attuale non chiarisce nettamente la questione dell’imputazione.
Cosa verificare prima di firmare
- La clausola di risoluzione dopo sinistro: alcuni contratti prevedono un preavviso più lungo o limitano la risoluzione ai soli sinistri responsabili, offrendo una migliore protezione
- Il modo di contabilizzazione dei sinistri: verificare se i sinistri non responsabili o senza indennizzo sono inclusi nel calcolo della sinistralità
- Le condizioni di rinnovo tacito: un contratto risolto dall’assicuratore alla scadenza annuale non offre gli stessi rimedi di una risoluzione in corso d’anno dopo un sinistro
Assicurazione mutuatario: il diritto all’oblio e i dati sanitari
L’assicurazione mutuatario costituisce il secondo aspetto della protezione immobiliare. Garantisce il rimborso del credito in caso di decesso, invalidità, incapacità lavorativa o perdita di impiego. Dalla legge Lemoine del 2022, ogni mutuatario può cambiare assicuratore in qualsiasi momento, senza spese né penalità.
Il questionario sanitario rimane un punto sensibile. Un’omissione medica può comportare un rifiuto di garanzia al momento dell’attivazione del contratto, anche se i premi sono stati pagati per anni. La buona fede dell’assicurato è valutata caso per caso, ma l’onere della prova pesa pesantemente su di lui.
Il diritto all’oblio consente di non dichiarare alcune patologie dopo un periodo definito, in particolare per i precedenti malati di cancro. Esistono rimedi quando un assicuratore applica un supplemento o un’esclusione nonostante il rispetto di questo termine, ma i dati disponibili non consentono di concludere sulla reale frequenza di queste controversie.
Garanzie mutuatario da valutare in base al profilo
Tutte le garanzie non hanno lo stesso peso a seconda della situazione del mutuatario. Il decesso e la perdita totale e irreversibile di autonomia sono sistematicamente richiesti dalle banche. Al contrario, la garanzia perdita di lavoro rimane facoltativa e spesso accompagnata da condizioni restrittive (periodo di carenza, durata dell’indennizzo limitata, esclusione dei licenziamenti consensuali).
- L’invalidità permanente totale o parziale copre le situazioni in cui il mutuatario non può più esercitare la propria attività professionale, con soglie di attivazione variabili a seconda dei contratti
- L’incapacità temporanea di lavoro copre le rate durante un periodo di malattia, ma la definizione di incapacità varia da un assicuratore all’altro
- La quota assicurata (parte del capitale coperta da ciascun co-mutuatario) merita un calcolo preciso: una quota al 100 % su ciascun intestatario costa di più ma protegge integralmente il co-mutuatario sopravvissuto
Contratto di gruppo o delega di assicurazione: una differenza di tasso persistente
La banca propone sistematicamente il proprio contratto di gruppo al momento della firma del prestito. Questo contratto mutualizza il rischio su tutti i mutuatari, il che livella le tariffe ma penalizza i profili giovani o non fumatori. La delega di assicurazione consente di scegliere un contratto esterno, spesso a un tasso sensibilmente inferiore per questi profili.
L’equivalenza delle garanzie è la condizione legale affinché la banca accetti un contratto delegato. Essa confronta le garanzie del contratto esterno con quelle del suo contratto di gruppo utilizzando una scheda standardizzata. Un rifiuto può essere motivato solo da un’insufficienza di copertura sui criteri elencati in questa scheda.
Il cambio di assicuratore durante il prestito rimane possibile in qualsiasi momento grazie alla legge Lemoine. La procedura prevede di ottenere un nuovo contratto con garanzie almeno equivalenti, quindi di inviare la richiesta di sostituzione alla banca, che ha dieci giorni lavorativi per rispondere. Un rifiuto deve essere motivato per iscritto.
Scegliere tra contratto di gruppo e delega non si riduce a confrontare un tasso. L’età, lo stato di salute, la durata residua del prestito e il capitale residuo modificano l’interesse del passaggio. Per un mutuatario di oltre 50 anni con una storia medica, il contratto di gruppo può rimanere competitivo. Per un primo acquirente in buona salute, la delega genera un risparmio significativo sulla durata totale del credito.
