Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 wird durch einen sich schnell verändernden regulatorischen Kontext geprägt: Ende des Pinel-Systems, Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen, Verschärfung der Regeln für die Kurzzeitvermietung. Jede Kaufentscheidung muss diese Parameter berücksichtigen, bevor man überhaupt die angegebene Bruttorendite betrachtet.
Kalender DPE und Mietwert: das Kriterium, das die Bruttorendite nicht zeigt
Das Energieeffizienz-Diagnose (DPE) bestimmt nun die Fähigkeit, eine Immobilie zu vermieten. Ab dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen der Klasse G in den durch die Vorschriften vorgesehenen Fällen nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die Klassen F folgen 2028, die Klassen E 2034.
Diese Entwicklung verwandelt die DPE-Klassifizierung in ein Liquiditätskriterium, nicht nur in einen Kostenposten. Eine in 2024 gekaufte Immobilie der Klasse F ohne ausreichendes Renovierungsbudget könnte vor dem Ende eines klassischen zehnjährigen Haltzyklus unvermietbar werden.
Bevor man eine Mietrendite berechnet, muss man die Kosten schätzen, um mindestens die Klasse D zu erreichen, und diesen Betrag dann in den tatsächlichen Erwerbspreis integrieren. Eine Immobilie, die aufgrund eines schlechten DPE zu einem niedrigen Preis angeboten wird, ist nur dann eine Gelegenheit, wenn die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten finanziell tragbar bleiben. Um mehr über Immobilieninvestitionen auf Immo Saga zu erfahren, sollte diese Logik des Abwägens zwischen Kaufpreis und Kosten für die Normierung bereits in der Marktanalyse berücksichtigt werden.
Ende des Pinel: Investieren ohne spezifisches Steuersystem
Das Pinel-System endete am 31. Dezember 2024. Seit 2025 kann kein neues Investment mehr davon profitieren. Die Steuervorteile wurden bereits für die im Jahr 2024 getätigten Investitionen im Vergleich zu den Vorjahren gesenkt.
Eine Strategie ausschließlich auf den Steuervorteil zu bauen, war bereits fragil. Das Verschwinden des Pinel zwingt dazu, die Analyse auf die Grundlagen zu konzentrieren: Lage, Mietdruck, Bauqualität, Nebenkosten, Wertsteigerungspotenzial beim Wiederverkauf.
Alternative Systeme weiterhin zugänglich
Andere steuerliche Mechanismen bleiben in Kraft, auch wenn sie nicht den gleichen Umfang abdecken:
- Das Denormandie-System, das auf Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf in bestimmten förderfähigen Gemeinden abzielt, ermöglicht eine Steuerermäßigung unter bestimmten Renovierungsbedingungen und Mietobergrenzen.
- Der LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) behält sein Abschreibungssystem bei, das die steuerpflichtige Basis der Mieteinnahmen ohne geografische Obergrenze reduziert.
- Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) bieten eine Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt ohne direkte Verwaltung, mit Einstiegspreisen, die zugänglicher sind als der direkte Kauf.
Die Wahl zwischen diesen Optionen hängt vom steuerlichen Profil jedes Investors, seiner Kreditfähigkeit und seinem Haltzeitraum ab. Ein LMNP in einem angespannten Gebiet hat nicht dasselbe Risikoprofil wie eine diversifizierte SCPI auf mehreren europäischen Märkten.
Kurzzeitvermietung: ein durch das Gesetz Le Meur verschärfter regulatorischer Rahmen
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 stärkt die Befugnisse der Gemeinden in Bezug auf die Kurzzeitvermietung. Es verpflichtet zu neuen Registrierungsanforderungen und Auflagen in Bezug auf den DPE für Ferienwohnungen.
Auf der steuerlichen Seite wird der Mikro-BIC-Abzug für nicht klassifizierte Ferienwohnungen auf 30 % angehoben, mit einer Einnahmegrenze von 15.000 Euro für die ab 2025 erzielten Einkünfte. Die Nettorentabilität einer saisonalen Vermietung muss daher mit diesen neuen Parametern neu berechnet werden.
Ein Investor, der auf Airbnb-Vermietungen setzte, um seine Mieteinnahmen zu steigern, sieht sich einem doppelten Risiko gegenüber: regulatorisch (die Gemeinde kann die Tätigkeit einschränken oder verbieten) und steuerlich (die Nettomarge sinkt). Die langfristige möblierte Vermietung wird in vielen Konfigurationen wieder wettbewerbsfähig, insbesondere in mittelgroßen Städten, wo die Mietnachfrage stabil bleibt.
Nettorentabilität und Mietverwaltung: oft unterschätzte Posten
Die in einer Anzeige angegebene Bruttorendite spiegelt nicht die tatsächliche Rentabilität wider. Mehrere Posten mindern die Marge, manchmal erheblich.
Die delegierte Mietverwaltung stellt in der Regel einen Prozentsatz der erhaltenen Mieten dar. Im Gegenzug deckt sie die Suche nach Mietern, die Erstellung von Mietverträgen und die Überwachung von Mietausfällen ab. Ein Investor, der selbst verwaltet, spart diese Gebühren, muss jedoch Zeit investieren und das Risiko einer längeren Leerstandszeit tragen.
Die Kosten, die in die Rentabilitätsberechnung einfließen müssen
- Grundsteuer, deren Höhe je nach Gemeinde und Art der Immobilie stark variiert.
- Regelmäßige Instandhaltungsarbeiten und Rücklagen für größere Reparaturen (Fassadenrenovierung, Dach, Aufzug in der Eigentümergemeinschaft).
- Versicherung für nicht wohnende Eigentümer und Mietausfallgarantie.
- Nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten.
Eine Immobilie mit einer attraktiven Bruttorendite, aber hohen Nebenkosten und einer steigenden Grundsteuer kann eine enttäuschende Nettorentabilität aufweisen. Die Berechnung der Nettorentabilität nach Steuern bestimmt die tatsächliche Lebensfähigkeit des Projekts.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 belohnt Investoren, die die Kosten für die energetische Normierung, die Steuerpolitik nach Pinel und die Verschärfung der Regeln für die Kurzzeitvermietung in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Eine Immobilie, die in diesen drei Kriterien richtig positioniert ist, behält ihren Mietwert und ihre Liquidität beim Wiederverkauf, selbst in einem Kontext mit weiterhin hohen Zinssätzen.
