Vastgoedbelegging in 2024 wordt gekenmerkt door een snel veranderende regelgeving: einde van het Pinel-systeem, tijdschema voor het verbod op verhuur van energieverspillende woningen, verstrenging van de regels voor kortetermijnverhuur. Elke aankoopbeslissing moet deze parameters integreren voordat er zelfs maar naar het weergegeven bruto rendement wordt gekeken.
Kalender DPE en huurwaarde: de criterium dat het bruto rendement niet toont
Het energieprestatiecertificaat bepaalt nu de mogelijkheid om een eigendom te verhuren. Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een classificatie G niet meer worden aangeboden voor verhuur in de gevallen die door de regelgeving zijn voorzien. De klasse F volgt in 2028, de klasse E in 2034.
Deze vooruitgang transformeert de DPE-classificatie in een liquiditeitscriterium, niet alleen in een uitgavenpost. Een in 2024 aangekocht pand met een classificatie F zonder voldoende renovatiebudget loopt het risico onverhuurbaar te worden nog voordat een klassieke houdcyclus van tien jaar is afgelopen.
Voordat een huur rendement wordt berekend, moet de kostprijs worden geschat om minimaal klasse D te bereiken, en dit bedrag moet vervolgens worden geïntegreerd in de werkelijke aankoopprijs. Een pand dat tegen een lage prijs wordt aangeboden vanwege een slechte DPE is slechts een kans als de kosten voor energie-renovatie financieel haalbaar blijven. Om meer te weten over vastgoedbelegging op Immo Saga, moet deze afweging tussen aankoopprijs en kosten voor normering al bij de marktanalyse worden gemaakt.
Einde van het Pinel: investeren zonder specifieke fiscale regeling
Het Pinel-systeem is geëindigd op 31 december 2024. Geen nieuwe investeringen kunnen hier sinds 2025 van profiteren. De belastingverminderingstarieven waren al verlaagd voor investeringen die in 2024 zijn gedaan in vergelijking met voorgaande jaren.
Een strategie uitsluitend gebaseerd op fiscale voordelen was al kwetsbaar. De verdwijning van het Pinel dwingt tot een heroriëntatie van de analyse op de fundamenten: locatie, huurdruk, kwaliteit van de bouw, gemeenschappelijke kosten, potentieel voor waardevermeerdering bij verkoop.
Alternatieve systemen nog steeds toegankelijk
Andere fiscale mechanismen blijven van kracht, ook al dekken ze niet hetzelfde bereik:
- Het Denormandie-systeem, gericht op oudere woningen met renovaties in bepaalde in aanmerking komende gemeenten, biedt belastingvermindering onder voorwaarden van renovatie en huurplafonds.
- De LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) behoudt zijn afschrijvingsregime, dat de belastinggrondslag van huurinkomsten verlaagt zonder geografisch plafond.
- De SCPI’s (burgerlijke vastgoedbeleggingsmaatschappijen) bieden blootstelling aan de vastgoedmarkt zonder directe beheer, met instapbedragen die toegankelijker zijn dan directe aankoop.
De keuze tussen deze opties hangt af van het fiscale profiel van elke investeerder, zijn leencapaciteit en zijn houdhorizon. Een LMNP in een druk gebied heeft niet hetzelfde risicoprofiel als een gediversifieerde SCPI op verschillende Europese markten.
Kortetermijnverhuur: een strenger regelgevend kader door de wet Le Meur
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024 versterkt de bevoegdheden van gemeenten over kortetermijnverhuur. Het legt nieuwe registratieverplichtingen en beperkingen op met betrekking tot de DPE voor toeristische verhuur.
Wat betreft de belasting, de micro-BIC-korting voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur stijgt naar 30% met een omzetplafond van 15.000 euro voor inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen. De netto-rendabiliteit van een seizoensverhuur moet dus opnieuw worden berekend met deze nieuwe parameters.
Een investeerder die rekende op Airbnb-verhuur om zijn huurinkomsten te verhogen, wordt geconfronteerd met een dubbel risico: regulerend (de gemeente kan de activiteit beperken of verbieden) en fiscaal (de netto-marge daalt). Langdurige gemeubileerde verhuur wordt weer competitief in veel configuraties, met name in middelgrote steden waar de huurvraag sterk blijft.
Netto-rendabiliteit en huurbeheer: vaak onderschatte posten
Het bruto rendement dat in een advertentie wordt weergegeven, weerspiegelt niet de werkelijke rentabiliteit. Verschillende posten verminderen de marge, soms aanzienlijk.
De uitbestede huurbeheer vertegenwoordigt doorgaans een percentage van de ontvangen huur. In ruil daarvoor dekt het de zoektocht naar huurders, de opstelling van huurovereenkomsten en het volgen van wanbetalingen. Een investeerder die zelf beheert, bespaart deze kosten, maar moet er tijd aan besteden en het risico van langdurige leegstand dragen.
De kosten die in de rentabiliteitsberekening moeten worden geïntegreerd
- Onroerendezaakbelasting, waarvan het bedrag sterk varieert afhankelijk van de gemeente en het type eigendom.
- Onderhoudswerkzaamheden en reserveringen voor grote reparaties (gevelrenovatie, dak, lift in de gemeenschap).
- Verzekering voor niet-bewoonde eigendommen en garantie voor onbetaalde huur.
- Niet-terugvorderbare gemeenschappelijke kosten van de huurder.
Een eigendom met een aantrekkelijk bruto rendement maar hoge gemeenschappelijke kosten en een stijgende onroerendezaakbelasting kan een teleurstellende netto-rentabiliteit vertonen. De berekening van de netto-rentabiliteit na belastingen bepaalt de werkelijke levensvatbaarheid van het project.
De vastgoedmarkt in 2024 beloont investeerders die de kosten voor energienormering, de fiscale situatie na Pinel en de verstrenging van de regels voor kortetermijnverhuur in hun aankoopbeslissing integreren. Een goed gepositioneerd pand op deze drie criteria behoudt zijn huurwaarde en liquiditeit bij verkoop, zelfs in een context van nog steeds hoge rentetarieven.
